Stadtentwicklung mit gemeinschaftlichen Wohnprojekten

Entwicklung der Darmstädter Konversionsflächen

In Darmstadt hat sich mit den militärischen Konversionsflächen zwischen Bessungen und Eberstadt die einmalige Chance geboten, bei Sanierung, Umwandlung und Neubau die Grundlagen für lebenswerte Quartiere bereits im Entstehungsprozess zu legen.

Die Konversion der Lincoln-Siedlung und des Ludwigshöhviertels wurde vom Runden Tisch „Gemeinschaftlich Wohnen – Darmstadt“ mit großem Interesse verfolgt und begleitet. Hier konnten in Darmstadt neue Stadtquartiere entstehen, die u.a. durch die Ansiedlung von gemeinwohlorientierten Wohnprojekten mehr sind als bloße Wohnsiedlungen.

Gemeinschaftliche Wohnprojekte: Schöner Wohnen für die gutsituierte Mittelschicht? Oder lebendige, integrierende Nachbarschaften?

Kommunen unterstützen Wohnprojekte, weil sie erkannt haben, dass diese u.a. durch ihren nachbarschaftlichen Ansatz auf Dauer eine Antwort auf die Frage des demografischen Wandels und der damit verbundenen sozialen Probleme darstellen können. Außer der Entlastung kommunaler Hilfesysteme haben sie positive Auswirkungen auf ihr Quartier: Wohnprojekte ziehen engagierte Menschen mit Gemeinsinn an. Sie wirken integrativ: Neben dem generationsübergreifenden Wohnen geht es z.B. um das Zusammenleben von Menschen mit und ohne Behinderung, mit mehr oder weniger Geld. Es geht um die Mischung von Wohnen und Arbeiten in einem Haus oder um Integration von sozialer und kultureller Infrastruktur, die auch von der Nachbarschaft genutzt werden kann und soll.
Dies alles können die üblichen Investoren-Bauprojekte nicht bieten.

Chancengleichheit durch Ungleichbehandlung

Gemeinschaftliche Wohnprojekte können nur dann realisiert werden, wenn die Rahmenbedingungen Gruppe, Liegenschaft, Geld und Beratung erfüllt sind. Für einige der Voraussetzungen können sie selbst sorgen, aber zumindest in Bezug auf den Erwerb der Liegenschaften (und z.T. auch in Bezug auf Beratung) sind sie auf die Unterstützung der Stadt angewiesen. Die relativ kleinen Wohnprojekte sind gegenüber den großen Investoren in mehrfacher Hinsicht benachteiligt:

1. Sie haben keine Planungen in der Schublade. Erst wenn die Liegenschaft feststeht, kann die Gruppe detaillierte Planungen in Auftrag geben, die auf die konkrete Grundstücks-Situation und die Anforderungen der Gruppe zugeschnitten werden.
2. Die tatsächliche Gruppe der Bauenden kristallisiert sich zu dem Zeitpunkt heraus, wenn die Liegenschaft feststeht. Erst dann, wenn die finanzierenden TeilnehmerInnen und auch das Finanzierungsvolumen fixiert sind, lassen sich belastbare Finanzierungsmodelle erstellen.

Durch diese strukturellen Nachteile können Projekte im Bieterwettbewerb mit den wirtschaftlich stärkeren und schematisch-schnell planenden Investoren nicht mithalten, das geeignete Bauland wird ihnen vor der Nase weggeschnappt. Eine Chancengleichheit kann erst dann entstehen, wenn den ungleichen Voraussetzungen der Wettbewerber Rechnung getragen wird.

Es geht also bei der Unterstützung von Wohnprojekten beim Erwerb von Liegenschaften nicht um eine Vorzugsbehandlung gegenüber den „normalen“ Investoren, sondern lediglich um eine angemessen ungleiche Behandlung von ungleichen Marktteilnehmern. Durch die Möglichkeit, geförderten Wohnungsbau in einem Wohnprojekt zu integrieren, ist sichergestellt, dass die Unterstützung auch wirtschaftlich schwächeren Bevölkerungsgruppen zugute kommt.

Was wird gebraucht?

Benötigt wird ein geschützter Markt für gemeinschaftliche Wohnprojekte. Zwei Aspekte stehen dabei im Vordergrund:

Geld: Die Liegenschaften sollten zu einem Festpreis an die Projekte vergeben werden, der sich an den tatsächlichen Kosten orientiert und nicht am spekulativ möglichen Gewinn. Dabei muss sichergestellt werden, dass eine dauerhafte Bindung an eine gemeinwohlorientierte Nutzung erfolgt und eine gewinnorientierte Veräußerung nicht möglich ist.

Zeit:  Die Projekte benötigen einen gesicherten zeitlichen Rahmen, in dem sie eine Option auf das Grundstück erhalten und ihre Planung vorantreiben können, ohne dass bereits das Grundstück erworben werden muss. Diese Zeit (Optionsphase) wird von den Wohnprojekten benötigt zur Klärung der baurechtlichen, finanziellen und gruppenbezogenen Fragen.